賃貸併用住宅のメリット・デメリット
失敗しないポイントをチェックしよう

【1】賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅は、「賃貸として貸し出す部屋」と「オーナーが住むスペース」が1つの建物に併存している住宅で、土地活用したい人にとって家賃収入を住宅ローンの返済に充てられるなど、金銭面においてさまざまなメリットがあります。また、間取りによっては、将来二世帯住宅として使うことも可能になり、今後どのように使っていくかという長い目で見た計画を立てることも大切になります。
賃貸併用住宅のタイプには、戸建住宅のパターンや賃貸する部屋がプラスされているマンションのパターン、賃貸マンションの一部がオーナーの自宅になっているパターンなど様々な種類があります。また、自宅部分と賃貸部分の間取りの分け方にもいくつかの選択肢があり、特に戸建住宅パターンの場合はプライバシーに十分配慮して設計するのが良いでしょう。どんなパターンにするかは、土地が持つ性質や条件、オーナーの希望などから決めていくことができます。

【2】賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅を建てることで得られるメリットは主にお金にまつわることが多く挙げられます。細かい条件はありますが、まずは大枠を掴みましょう。

2-1.コストパフォーマンスが高い

自宅と賃貸部分を別々に建てるより、賃貸併用住宅の方がコストパフォーマンスは高くなります。建材・工事費・申請手続き費用などを効率化することで建物のクオリティを落とさずにコストダウンできるためです。マイホームの建築と不動産投資を同時に検討している方にとっては、大きなメリットになるでしょう。

2-2.家賃収入でローン返済できる

賃貸併用住宅の大きなメリットとして、賃貸部分の家賃収入で月々のローンを返済できることが挙げられます。

返済期間と家賃を上手に設定できれば、少ない費用負担で、自宅と賃貸部分の不動産を同時に手に入れることができます。頭金をあまり用意できない場合でも、毎月の安定した収入があれば無理のない返済計画を立てやすいでしょう。

2-3.ライフステージに合わせて柔軟に対応できる

賃貸併用住宅では、ローン完済後、そのまま暮らす・売却する・自宅部分も賃貸にするなど、さまざまな選択肢が広がります。ローン完済後は家賃がそのまま収入になるので、建物のメンテナンスや老後資金などに回すことも可能になります。
例えば、2軒目の賃貸併用住宅を建て、1軒目はすべて賃貸として家賃収入をアップするのも一つの考え方になります。賃貸部分を自宅に改装して、二世帯住宅化するケースも多いです。将来の選択肢が多いことは、不動産投資にとって大きなメリットとなります。

【3】賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅にはデメリットもあります。例えば、入居者に関連するリスクがあることや、手放す時の売却の難しさなどが挙げられますので詳しく見ていきましょう。

3-1.入居者に左右される部分が生じる

賃貸併用住宅では、オーナーと賃貸部分への入居者の暮らしの距離が近いために気を遣ったり、プライバシー面で困ったりするシーンが出てくる可能性があります。また過ごしにくい物件になってしまった結果、部屋が埋まらないリスクも考えられます。このようにならないためにも設計時点からしっかりと配慮をし、プランを検討する必要があります。

3-2.空室期間中はローン負担が大きい

入居者の退去から次の契約が決まるまでの間は、家賃収入が途絶えてしまい、ローン負担が大きくなるのも要注意ポイントです。空室期間中もローン返済が滞らないように、資金計画を立てることが大切になります。

3-3.手放したくなった時に売却するのが難しい

賃貸併用住宅の場合、一般的な住宅の購入希望者からは購入対象になりづらく、限定的になってしまうデメリットがあります。将来、売却も視野にいれるなら売却しやすいような建物プランを立てたり、賃貸の収益性を確保したりすることが大切になってきます。予定外の売却で困らないために、あらゆるイメージをもって事前の計画を立てましょう。

【4】賃貸併用住宅の失敗を防ぐコツ

賃貸併用住宅を検討するなら理想のマイホームづくりと同時に、入居者も快適に暮らせる住宅づくりがとても大切になってきます。

4-1.ノウハウを持ったハウスメーカーに依頼する

賃貸併用住宅を建てる場合、住宅・賃貸両方のノウハウを持つハウスメーカーに依頼することが大切です。注文住宅の知識や技術だけでは、賃貸部分の間取りや経営についてのアドバイスができません。一方で賃貸物件のみ扱う不動産会社では、暮らしやすい住居部分をつくるのは難しくなってきます。賃貸併用住宅のノウハウがあるハウスメーカーでは、なるべく空室が出ないようにする間取りプランの工夫や家賃設定、収支シミュレーションについても様々な実績や経験から提案をしてもらえるでしょう。

4-2.地域に合わせた住宅を調査する

賃貸併用住宅の間取りや部屋数を決める際は、建てるエリアの地域性に合わせて計画を立てることも大切になってきます。例えば、家賃設定を高くできるからと言って闇雲にファミリータイプの間取りを選ぶと、地域の需要にマッチせず入居者が集まらないかもしれません。一人暮らし・ファミリーなどの需要、競合物件の状況などをしっかり調査した上で計画を進めましょう。

4-3.綿密な収支シミュレーションを立てる

賃貸併用住宅は、一般的な賃貸物件より収益性が低くなり、売却難易度も高くなります。そのため、綿密な収支シミュレーションで確実な経営計画を立てることが重要です。
住居単体より、賃貸併用住宅の方が毎月の返済額が多くなるため、収支シミュレーションが甘いと赤字になり返済が滞ってしまうことが考えられます。また、売却難易度が高いため、赤字になったからといって簡単に手放せない可能性も考えられます。現実的な入居率や空室期間なども踏まえて、破綻リスクの低い経営計画を立てましょう。

【5】賃貸併用住宅の相談は住宅展示場へ

賃貸併用住宅は綿密な経営計画を立てることで、リスクを減らしつつ入居者も暮らしやすい住宅をつくることが可能になります。賃貸併用住宅を建てるときは、メリット・デメリットを踏まえたうえで空室をつくらないような工夫をしましょう。事前に需要のある立地・間取り・設備を調査することはもちろん、成功例を多く持つ経験豊富な住宅メーカーに相談すると安心です。
「住宅展示場で賃貸併用住宅の相談ができるのか不安」「住宅メーカー選びで迷っている」という方は、家サイパートナーでオンラインで相談を受け付けております。お気軽にお問い合わせください。

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