【徹底解説】土地探しのコツ
いい土地を選ぶための方法とは

【1】住宅が建てやすい土地の条件

注文住宅を建てるうえで、住宅が建てやすい土地の条件は以下のとおりです。

• 綺麗な間取りの建物を建築できる
• インフラが整備されている
• 地盤が強い・災害に強い
• 隣地との境界線が明確になっている

土地探しを始める前に、住宅を建てやすい土地とはどのようなものがあるかを確認しましょう。

1-1.綺麗な間取りの建物を建築できる

注文住宅を建てるには、シンプルな間取りの建物が建てやすい土地であることが大切です。具体的には、正方形に近い土地や間口が広い長方形の土地を指します。一般的に住みやすいとされる綺麗な間取りが入るだけでなく、自由度も高くなるでしょう。ただし、長方形でも間口が狭く奥に長い長方形は、間取りのつくり方が難しいので注意が必要です。

1-2.インフラが整備されている

電気やガス、上下水道、通信などのインフラが整備されているかどうかも判断材料の一つです。インフラが整備されているかどうかで購入時の費用面や手間が異なります。

見分け方として、綺麗な見た目の分譲地は整備された状態で販売されているケースが多いです。一方、古家が建っている土地はインフラ設備はあるものの配管が古く交換が必要だったり、建物が建ったことのない土地はそもそも設備がなく、手配が必要だったりする可能性があります。インフラ設備が整っていない土地の場合は購入者の負担で費用が発生するため、事前に確認するようにしましょう。

1-3.地盤が強い・災害に強い

いい土地を選ぶには、地盤の強さや自然災害のリスクにも着目する必要があります。地盤が強い地域は地震に強く、標高の高い地域は水害に強いとされるため、住宅地に向いていて人気です。災害リスクを考えて、安心して長く住める土地かどうかを判断しましょう。

1-4.隣地との境界線が明確になっている

購入者にとって、土地の境界線が明確かどうかはトラブルを避けるためにも非常に重要です。土地の境界標や杭がズレていたり無かったりするのは古くから建てられている住宅地で起こりやすく、隣家とそれぞれの土地の広さをめぐって度々トラブルに発展します。境界明示のない土地は避ける、もしくは事前に近隣住民立ち合いのもと、明確にしてもらえることが購入の条件として提示できる土地を選ぶようにしましょう。

【2】土地探しを始める際の事前準備

土地探しを始める際は事前準備として、以下の4つを意識しましょう。

• 目的を明確にする
• 希望条件の中で優先順位を決める
• エリア・予算を決める
• 全体の流れを把握する

それぞれ具体的に紹介していきます。

2-1.目的を明確にする

まずは注文住宅を建てる目的を明確にすると、土地に求める条件を決めやすくなります。例えば「子育てしやすい場所に住みたい」という目的であれば、幼稚園や保育園、学校、病院へのアクセスのしやすさ、自然と触れ合える環境か、などの周辺環境を重視する必要があることがわかります。

実現したい目的や理想を明確にすると、複数の土地を見たときに、自分に合う土地かどうかを判断しやすくなるでしょう。

2-2.希望条件の中で優先順位を決める

複数ある希望条件の中でも優先順位を決めておくと、妥協点を見つけやすくなり、土地探しがスムーズに進められるでしょう。土地探しの条件とは、主に立地や広さ、引越し時期、周辺環境、建物プランが入るかどうかなどです。優先順位を決める際は、家族間でも意見が分かれる可能性があるため、事前によく話し合って決めることが大切です。

2-3.エリア・予算を決める

土地の相場はエリアによって大きく異なります。家づくりにかける予算も変わってくるため、あらかじめおおよそのエリアに絞ったうえで予算を決めるようにしましょう。全体の予算を決めて土地と建物それぞれにかけられる費用も考えておくと、土地探しがスムーズです。希望する土地の価格が全体の予算の中で占める割合があまりに大きい場合は、エリアの再考が必要といえます。

2-4.全体の流れを把握する

土地探しの全体の流れは以下のとおりです。

1. 条件を考える
2. 土地を探す
3. 住宅ローンの仮審査を出す
4. 買付証明書を出す
5. 土地の売買契約をし、契約金（手付金）を支払う
6. 住宅ローンの本審査をする
7. 金融機関と金銭消費貸借契約をする
8. 土地の引き渡し（決済）、登記手続きをする

土地探しから購入までの流れを把握しておくと、探し始める時期や次の手続きがわかり、想定するスケジュールに沿って家づくりを進められるでしょう。

【3】土地探しの方法

土地を探す方法として、主に以下の4つが挙げられます。

• インターネットで探す
• 不動産会社に紹介してもらう
• 住宅会社に依頼する
• 自分の足で探す

それぞれの特徴を把握したうえで、自分に合った方法で土地探しを始めましょう。

3-1.インターネットで探す

不動産情報サイトや不動産会社のホームページなどで物件情報を検索して探す方法で、最も手軽な手段といえます。インターネット上には膨大な土地情報が掲載されているので、幅広い土地情報を収集できます。時間や場所を問わず気軽に自分で探せるため、ほかの土地探しの方法と併用するのも有効です。ただし、なかには売却済みの情報が掲載されていることもあるので、最新の情報ばかりではない点に注意しましょう。

3-2.不動産会社に紹介してもらう

不動産会社に出向いたり問い合わせたりして、物件情報を紹介してもらう方法もあります。不動産会社の中には地主とつながりのある会社もあり、インターネット上で公開されていない土地情報を紹介してもらえることも少なくありません。いち早く良い情報を押さえたい場合は、不動産会社とのコミュニケーションも重要です。

3-3.住宅会社に依頼する

注文住宅の建築を依頼する会社が決まっている場合は、住宅会社に土地探しを依頼するのも一つの方法といえます。住宅会社に依頼すると、土地探しと間取りプランの作成、資金計画を同時に進めやすい点が魅力です。窓口が一つになれば手間はかかりませんが、土地探しを行っていない住宅会社もあるため事前に確認しておきましょう。

3-4.自分の足で探す

エリアがある程度決まっている場合は、自分の足で現地を訪れて土地を探す方法もあります。実際に足を運んでみると、インターネットには掲載されていない売り出し中の土地が見つかるケースもあるでしょう。

実際に現地を訪れることで、治安や利便性、雰囲気などの周辺環境を確かめられます。地道に空き地を探し続けるのは時間がかかるため、ほかの方法と併用したり、特定の条件に絞られている場合に活用したりするのがおすすめです。

【4】土地探しに役立つ6つのコツ

ここからは、土地探しの際に役立つポイントについて紹介します。以下で紹介する6つのコツを実践すると、土地探しがスムーズに進められ、住み始めてから土地探しに後悔したと感じることもなくなるでしょう。

4-1.実現したい暮らしをイメージする

土地探しの際には実現したい暮らしを具体的にイメージしておくと、住宅や暮らしに何を求めるのかが明確になります。想定しておきたいライフイベントは以下のとおりです。

• 妊娠・出産による世帯人数の変化
• 子どもの独立による同居人数の変化
• 異動・転職による勤務地の変化　など

マイホームの購入は今後の人生に関わる重大な決断のため、長期的な視野を持って理想の暮らしをイメージしましょう。

4-2.自分で足を運んで現地を確認する

自分で足を運んで現地を確認すると、紙面やインターネット上の土地情報だけでは読み取れない雰囲気や周辺環境などを体感できます。周辺の高低差や通学路の危険箇所などの情報は、実際に見に行かないとわかりません。現地を確認しないまま購入すると、住み始めた後に暮らしにくさが判明するリスクがあるため、購入前に必ず現地に足を運びましょう。

4-3.土地探しの期間を決めておく

大きな買い物なので慎重に土地を検討することが大切ですが、決断に時間をかけすぎると購入のタイミングを逃すかもしれません。いい土地ほどすぐに買い手がつくもので、一度逃してしまうとその後なかなかいい物件が出てこないなど、余計に時間がかかる可能性があります。エリアが決まっている場合、土地探しにかける期間は一般的に3ヶ月～半年程度です。目安の期間やライフステージの変化を考慮したうえで、土地探しの期限を設定しましょう。

4-4.相場を調べておく

購入を希望するエリアの相場を把握しておくと、気になる土地が適正価格かどうか、予算に見合ったエリアかどうかが判断できるようになります。土地の価格が決まるポイントは立地条件や周辺環境、用途地域、敷地の形状などです。

国土交通省の土地総合情報システムを見ると、各エリアの地価公示や過去の不動産取引のデータベースが掲載されています。ほかにも、不動産情報サイトで該当エリアの類似物件を複数確認すると、おおよその相場を出せるでしょう。

4-5.土地に関する基礎知識を身につけておく

理想の土地を見つけるには、用途地域や建ぺい率・容積率、建築制限、角地・中地などの基礎知識も身につけることが大切です。何も知らずに土地を選ぶと、購入した土地に理想の住宅を建てられないかもしれません。土地の種類によっては家を建てられないケースもあります。基礎知識を身につけておくと、土地探しの重要な判断材料にできるでしょう。

4-6.ハザードマップを確認する

土地を探す際は、ハザードマップで災害リスクを確認することも欠かせません。一つのエリアの広範囲で検討している場合は、地域ごとに危険度合いが異なるケースもあります。ハザードマップでは浸水リスクや震度、津波の想定規模、土砂災害のリスクが地図上でわかるため、事前に確認しておくことでリスク回避に役立つでしょう。ハザードマップは国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」や役所などで確認できます。

【5】土地探しに難航したら専門家に相談しよう

土地は高額な買い物のため、後悔しないように購入する前から準備が必要です。土地探しを始めたからといって、すぐに理想の土地が見つかるとは限りません。土地探しが難航したときは、建築会社や不動産会社に相談することをおすすめします。

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